O que vem antes do contrato?

Falei sobre contrato no post anterior. Mas, anterior à assinatura, temos o período pré-contratual, que pode se configurar em uma obrigação entre as partes.

Antes mesmo de um contrato assinado, há laços convencionais que não podem simplesmente ser ignorados. Passa a existir uma relação de compromisso quando alguém oferece um bem para venda, por exemplo. Digamos que ao fazer uma proposta para vender um carro, concedo 24 horas para um possível comprador e dentro deste período, recebo uma resposta positiva. A partir deste momento existe a obrigação de formalizar um contrato. Então, não posso simplesmente deixar de vender, assim como o futuro comprador não pode desistir sem qualquer consequência.

Entrevista para aula de negócios imobiliários/ Imagens Cristiano Garcia

De acordo com a advogada Giulia Jaeger, “depois que foi aceita uma proposta, não se pode simplesmente desfazer-se esta relação porque pode me gerar danos na esfera jurídica. Posso incorrer em perdas e danos. Além disso, dependendo do tipo de negócio, pode ocorrer lucros cessantes (que é aquilo que o sujeito deixa de ganhar ao interromper a promessa de compra e venda), dentre outras consequências após a aceitação da proposta", esclarece.


Ou seja, 24 horas é o tempo suficiente para dar uma resposta? É realmente fundamental comprar um carro (ou qualquer outra coisa)? Tenho o capital necessário ou certeza de financiamento? 
É bom ter certeza destes ítens antes de responder o encantado sim.

Contratos: postura de defesa!

O que é a postura de garantia de direitos?

É uma postura DEFENSIVA. Fundamental em qualquer tipo de contrato, mas ainda mais evidente quando relacionamos à compra de bens imóveis. A primeira ação de defesa ao entrar em campo é verificar se o imóvel tem algum tipo de restrição como uma penhora ou se os proprietários possuem algum tipo de ação judicial em andamento.

“Porque falo em proprietários? Porque, regra geral, se estou comprando um bem de um sujeito casado em regime de comunhão parcial de bens ou comunhão universal, o conjuge tem que fazer parte dessa relação contratual, é necessário ter o olhar de ambas partes”, argumenta a advogada de direitos fundamentais Giulia Jaeger.

Outra postura de garantia é cuidar os prazos de entrega. Se compro um imóvel na planta, qual é o prazo de entrega? O que vai me gerar se não me entregarem no prazo?

Um outro ponto a observar é quanto aos vícios redibitórios (defeitos ocultos, não são notados ao adquirir um produto). No contrato, deve haver garantias contra problemas futuros. Quais são as possibilidades? Vou ter abatimento no preço?

"Ainda na dúvida? Não assine", aconselha Jaeger. É melhor procurar um advogado, a defensoria pública ou o Procon.

Ah, e não aceite contrato com fonte minúscula. O Direito do Consumidor prevê que todo e qualquer tipo de contrato tem que ser redigido em fonte 12. Lei é feita para ser cumprida e depende de nós fazê-la valer.

Contratos

O que é um contrato parece ser consenso e pode ser resumido como a vontade firmada por duas ou mais partes. Ok! Também estamos cansados de saber que é necessário ler com atenção todas as cláusulas, assim como é fundamental ter cuidado com as letrinhas minúsculas de um contrato.

Por outro lado, sempre existem os momentos em que pelo menos uma vez na vida, damos pouca importância para as frases escritas em fonte 6 ou firmamos contratos somente na palavra.  E é por isso que fui conversar com o advogado João Bragatto, especializado em direito imobiliário.

Partimos de uma historinha exemplar de uma aula de negócios imobiliários: um pintor sem trabalho aceita pintar a casa do médico em uma fictícia cidade interiorana chamada Macondo por um valor que o próprio cliente sugere. A metade do $ como adiantamento faz os olhos do profissional brilharem. Mas ao chegar à propriedade, percebe que o serviço levará muito mais tempo do que o previsto e não pode reclamar do acordo. E essa é a lição para os próximos trabalhos: sem um contrato assinado, considerando o que realmente será executado do início ao fim, nada feito.

Por isso, editei um trecho da entrevista com o advogado, no qual ele fala de contrato justo e um outro aspecto muito importante, principalmente quando se trata de imóveis. Enjoy it!