O que vem antes do contrato?

Falei sobre contrato no post anterior. Mas, anterior à assinatura, temos o período pré-contratual, que pode se configurar em uma obrigação entre as partes.

Antes mesmo de um contrato assinado, há laços convencionais que não podem simplesmente ser ignorados. Passa a existir uma relação de compromisso quando alguém oferece um bem para venda, por exemplo. Digamos que ao fazer uma proposta para vender um carro, concedo 24 horas para um possível comprador e dentro deste período, recebo uma resposta positiva. A partir deste momento existe a obrigação de formalizar um contrato. Então, não posso simplesmente deixar de vender, assim como o futuro comprador não pode desistir sem qualquer consequência.

Entrevista para aula de negócios imobiliários/ Imagens Cristiano Garcia

De acordo com a advogada Giulia Jaeger, “depois que foi aceita uma proposta, não se pode simplesmente desfazer-se esta relação porque pode me gerar danos na esfera jurídica. Posso incorrer em perdas e danos. Além disso, dependendo do tipo de negócio, pode ocorrer lucros cessantes (que é aquilo que o sujeito deixa de ganhar ao interromper a promessa de compra e venda), dentre outras consequências após a aceitação da proposta", esclarece.


Ou seja, 24 horas é o tempo suficiente para dar uma resposta? É realmente fundamental comprar um carro (ou qualquer outra coisa)? Tenho o capital necessário ou certeza de financiamento? 
É bom ter certeza destes ítens antes de responder o encantado sim.

Contratos: postura de defesa!

O que é a postura de garantia de direitos?

É uma postura DEFENSIVA. Fundamental em qualquer tipo de contrato, mas ainda mais evidente quando relacionamos à compra de bens imóveis. A primeira ação de defesa ao entrar em campo é verificar se o imóvel tem algum tipo de restrição como uma penhora ou se os proprietários possuem algum tipo de ação judicial em andamento.

“Porque falo em proprietários? Porque, regra geral, se estou comprando um bem de um sujeito casado em regime de comunhão parcial de bens ou comunhão universal, o conjuge tem que fazer parte dessa relação contratual, é necessário ter o olhar de ambas partes”, argumenta a advogada de direitos fundamentais Giulia Jaeger.

Outra postura de garantia é cuidar os prazos de entrega. Se compro um imóvel na planta, qual é o prazo de entrega? O que vai me gerar se não me entregarem no prazo?

Um outro ponto a observar é quanto aos vícios redibitórios (defeitos ocultos, não são notados ao adquirir um produto). No contrato, deve haver garantias contra problemas futuros. Quais são as possibilidades? Vou ter abatimento no preço?

"Ainda na dúvida? Não assine", aconselha Jaeger. É melhor procurar um advogado, a defensoria pública ou o Procon.

Ah, e não aceite contrato com fonte minúscula. O Direito do Consumidor prevê que todo e qualquer tipo de contrato tem que ser redigido em fonte 12. Lei é feita para ser cumprida e depende de nós fazê-la valer.

O colorado do tabelionato

Advogados e tabeliães às vezes são bastante sisudos. Encaram a importância do cargo na personalidade. Bom, mas não se aplica ao Lamana Paiva, conhecido professor de direito e conselheiro do Sport Club Internacional.

Foto: Tiago Rosa

Fui entrevistar João Pedro Lamana Paiva para falar sobre registro e transferência de imóveis. Assunto chato, admito. Mas a receptividade do advogado tornou a entrevista agradável. Ele falou da importância de registrar tudo em cartório, já que contrato de gaveta não vale nada.

Além disso, é importante lembrar que em caso de dúvida, o tabelião tem o dever de esclarecê-las sem custos adicionais. E faz questão de repetir que "quem tem o registro não é dono. Às vezes, o cidadão tem o título, mas não tem o registro e deixa assim porque mora no local. Mas, ao contrário, o dono continua sendo aquele que transmitiu o bem e quem se acha dono pode ter inúmeros problemas", ressalta o advogado.

Por isso, cuidados básicos antes de comprar um imóvel são: verificar no Foro da cidade se o atual proprietário é o legítimo dono e se o imóvel tem matrícula e está disponível para negociação. Assim, para fechar negócio, é necessário pedir no Registro de Imóveis a negativa de ônus e de ações reais ou pessoais reipersecutórias", acrescenta.
O primeiro tipo de certidão informa que não há restrições sobre a plena propriedade do imóvel. Enquanto a segunda informa que não existem ações reivindicando o patrimônio devido ações de usucapião ou demarcatórias, por exemplo.


Ok, friso também que o Lamana Paiva tem uma personalidade "jurídica" forte, queria me sugerir algumas perguntas, então, eu refazia do meu jeito e ele concordou que era bem mais simples e compreensível!

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O colorado do tabelionato já tem um belo netinho (conforme as fotos em cima da mesa de trabalho) que vive na Espanha. E ele já aposta em qual time o garoto deve jogar quando crescer: no Barça ou no Inter... 
De repente daqui alguns anos é ele quem eu vá entrevistar...

O direito é conservador

"Na escola, ao fazer algo errado, vamos direto para a direção, somos punidos. Na vida adulta também, se cometemos uma infração, temos que pagar a pena por isso. Neste caminho, crescemos não muito preparados para o diálogo", afirma Conrado Paulino, advogado especializado em direito de família. Neste contexto, mesmo ganhando força e visibilidade, a mediação ainda é contestada no campo do poder judiciário.

Mediação tem por objetivo mediar conflitos, solucionar problemas simples de maneira mais rápida e menos dolorosa, sem recorrer aos juizados especiais. Mas mediar resulta em divisão de poderes através do diálogo, o que também significa retirar poder da Instituição Justiça.

Esse foi parte do papo de bastidores que tive com o jovem advogado. Ele trabalha com mediação de conflitos e direitos dos casais homoafetivos. "É o Direito do futuro", argumenta o coord. executivo da OSCIP "Desatando nós e criando laços", de São Leopoldo/RS. A entidade, por sinal, formará em breve 15 pessoas escolhidas pela inserção na comunidade, a fim de atuar na mediação de conflitos entre vizinhos. O projeto foi implantado pelo governo federal e os agentes contam com bolsa de R$190 por mês. Ou seja, a política do diálogo cresce e as pessoas envolvidas têm a oportunidade de resolver de forma simples problemas que são simples.


Neste panorama, ele chamou a atenção para o número e os efeitos:

Em todo o Brasil, são 90 milhões de processos tramitando em todas as áreas (dados do último levantamento da CNJ, de 2010) e o RS é o Estado mais litigante, o que significa duas coisas: o gaúcho tem tradição em buscar seus direitos, o que é bom, por outro lado, significa a incapacidade para o diálogo. Estes dados consagram o Brasil como o país que mais recebe ações por habitante. É como se a cada dois brasileiros, um deles tivesse demanda na Justiça.

Pode até parecer engraçado, mas este post surgiu de uma entrevista voltada para uma video-aula de negócios imobiliários. A pauta é o mandato judicial. Mas explico: não fugi do tema, apenas ampliei a conversa quando o cinegrafista Jefferson Nunes desligou a câmera!